En 1979, una norma de Bogotá dispuso que la altura de los edificios no entorpeciera las vistas de valor paisajístico de la ciudad. 

Hoy es fácil toparse con torres de hasta 30 pisos en medio de lo que solían ser barrios de casas con dos o tres pisos. Arquitectos y académicos advierten que los nuevos proyectos de vivienda en altura forman una “pantalla” que tapa los cerros orientales y que el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) vigente no contrarresta esa tendencia.

“Nos están robando la visual de los cerros a todos los bogotanos”, dice Luis Manuel Briceño, presidente de la Sociedad Colombiana de Arquitectos (SCA). Esa organización promueve reuniones con la Secretaría de Planeación y con el alcalde para evaluar el POT y, si es posible, modificarlo cuanto antes.

El problema, paradójicamente, es que esos proyectos de vivienda cumplen la ley. “Ninguno es ilegal”, explica el profesor Diego Velandia, director del Observatorio de Vivienda de la Universidad de los Andes. Según explica, la falla está en la propia regla: “Se nos fueron las luces con la norma”.

Una norma para crecer hacia arriba

Para entender esta problemática, hay que revisar cómo funciona la normativa de construcción en Bogotá. El POT define qué se puede construir en cada lote de la ciudad, cuántos pisos puede tener un edificio y cuánto espacio debe dejar para andenes, parqueaderos o zonas verdes. Es decir, organiza la ciudad y da línea de qué se puede y no puede hacerse en materia de construcción. 

El POT actual, conocido como Bogotá Reverdece 2022-2035, se adoptó mediante el Decreto 555 del 29 de diciembre de 2021, durante la alcaldía de Claudia López, y buscó densificar la ciudad, es decir, que más personas vivan sobre suelo ya construido.

La norma declaró zonas de renovación urbana en cerca del 70 % de la ciudad construida. En esas zonas, explican desde la SCA, “se puede demoler todo lo que hay ahorita y construir con otras normas a mucha más altura, mucha más densidad”.

El presidente del gremio de arquitectos, Luis Manuel Briceño, advierte que esas reglas pueden funcionar cuando se renueva una manzana completa, pero en la práctica la mayoría de proyectos “se hacen predio a predio, sobre dos o tres lotes”, en barrios que contaban con un trazado urbano y un espacio público equilibrados para bajas densidades.

Además, el POT actual elimina la obligación de dejar antejardín, un área que amortiguaba la calle y mantenía la homogeneidad del sector, por lo que las nuevas torres se construyen desde el borde mismo del andén. El resultado es la pérdida de ese “desahogo espacial”, como lo define Briceño, y la sobrecarga de andenes de apenas 2,30 metros de ancho, diseñados originalmente para casas de dos o tres pisos y no para la afluencia de cientos de nuevos residentes.

El estudio De ciudadelas a microapartamentos: vivienda de interés social en Bogotá 2005-2022 (2025), de los investigadores Juan Yunda y David Baumgartner de la Pontificia Universidad Javeriana, muestra cómo ha subido la altura de los edificios bogotanos en lo que llevamos del siglo XXI. Según ese análisis, publicado en 2025, entre los años 2005 y 2011 los proyectos de vivienda de interés social (VIS) en Bogotá tenían en promedio seis pisos. Entre 2020 y 2022 promediaban entre 14 y 16, y el área de los apartamentos bajó a unos 38 metros cuadrados.

Entre los casos que el estudio documenta se encuentra Héroes 79 ST, de la constructora Buen Vivir, ubicado cerca de la estación de TransMilenio Héroes, en la carrera 19A con calle 78. Fue promocionado en 2021 con 1.320 apartamentos de unos 22 metros cuadrados de área privada, con un costo estimado de $13 millones el metro cuadrado, precio comparable con el de la vivienda de lujo.

Ese proyecto se comercializó como VIS, aunque los autores aclaran que su base de datos no permite confirmar si el proyecto recibió subsidios. Como se lanzó el mismo año en que se expidió el POT vigente, no es claro si su licencia se tramitó con esa norma o con la anterior. 070 contactó a la constructora desde mediados de septiembre para consultar sobre este y otros de sus proyectos en Bogotá, pero al cierre de esta nota no obtuvo respuesta. Tampoco fue posible identificar la resolución o acto administrativo correspondiente en la consulta de registros públicos del SINUP ni en las bases de datos de las Curadurías Urbanas a partir de la dirección del predio, ubicado exactamente en la carrera 19A # 78-49.

El profesor Diego Velandia advierte sobre la escala. Ya es común encontrar proyectos de casi 2.000 viviendas en conjuntos cerrados y “hay municipios que tienen menos viviendas en su casco urbano que eso”. Esa magnitud complica la convivencia y la administración de los espacios compartidos, por eso considera que una copropiedad no debería superar las 300 o 400 unidades.

Los cerros, detrás de la pantalla

La norma de 1979, que protegía las vistas de valor paisajístico frente a la altura de los edificios en toda la ciudad, hacía parte del Acuerdo 7 de ese año, con el que el Concejo aprobó el Plan General de Desarrollo Integrado.

Así lo documentó el arquitecto Germán Montenegro-Miranda, profesor de la Universidad Javeriana, en la investigación Edificación de gran altura y paisaje metropolitano. Reedificación versus reurbanización en Bogotá (2018). Tras rastrear los edificios de más de 12 pisos construidos en Bogotá desde el año 1948, encontró que la altura se concentró donde el paisaje vale más.

Es decir, el mercado inmobiliario ha priorizado los bordes con riqueza ambiental y visual de la ciudad, como zonas cercanas a los cerros orientales y barrios tradicionales mejor dotados del norte, para capturar el valor comercial adicional que otorga la vista panorámica.

“La reedificación se hace más notoria en los bordes de riqueza paisajística, donde se concentran las torres residenciales que aprovecharon el valor adicional de la calidad visual”, dice. Montenegro señala también que el Decreto 562 de 2014 “desató el rango de alturas” en barrios residenciales.

Para el docente, la altura tampoco ha servido para lo que se esperaba, es decir, concentrar más población en el centro y frenar la expansión de la ciudad. Lo que ha promovido, según sus hallazgos, es el negocio inmobiliario con “oportunidades de rentabilidad favorecidas cíclicamente por las normas”.

Pero no hay que ser experto para notarlo. El Observatorio del Paisaje de Bogotá, una iniciativa de la Fundación Cerros de Bogotá, invitó a la gente a enviar fotos que respondieran a la pregunta “¿desde dónde vemos los cerros?”. El ejercicio, que circuló en redes sociales con la etiqueta #desdemiventana, mostró que la vista de los cerros muchas veces queda relegada por los elementos que la obstruyen, según el artículo Paisajes ciudadanos de Bogotá. El territorio percibido a través de la experiencia cotidiana (2019), de los arquitectos Diana Wiesner, Ana Puerto, María C. Galindo, Daniel Arriaga y Diana Salazar.

Su conclusión es que la planeación de Bogotá no tiene en cuenta el paisaje: “Las cualidades del paisaje no son medidas para los procesos de planificación”. Por eso en su estudio Wiesner y compañía defienden un “derecho inherente” de las personas a contar con paisajes de calidad, porque el interés común debe primar sobre el particular.

El impacto también se nota en los andenes. En la SCA ponen como ejemplo la calle 72 a la hora de entrada y salida de las oficinas: “La gente ya no cabe en los andenes”. Sin la obligación de dejar antejardín, explica, los edificios pueden levantarse junto a andenes de 2,30 metros de ancho, y más personas tendrán que moverse por el mismo espacio.

Hoy Bogotá tiene 4,95 metros cuadrados de espacio público efectivo (parques, plazas y zonas verdes) por habitante, según el Informe de Calidad de Vida 2025 de Bogotá Cómo Vamos. Lo grave es que la norma nacional fija un mínimo de 15 metros cuadrados y en localidades como Bosa, la cifra cae a 1,94 metros cuadrados.

Quito cuenta con 15 metros cuadrados por habitante. 

El profesor Velandia cita el caso de un proyecto en la calle 134 con “torres de 28, 30 pisos en medio de un barrio con casitas de 2 y 3 pisos”. Para él, “eso va a tener un impacto brutal e inmediato”.

¿Quién responde?

La pregunta por la responsabilidad de la ciudad que tenemos y la que se proyecta en el futuro cercano no tiene una sola respuesta.

Por un lado, las licencias de construcción son expedidas por las curadurías urbanas, a cargo de particulares que cumplen la función pública de estudiar y tramitar los permisos de construcción, urbanización, parcelación y subdivisión, y verificar que cada proyecto cumpla con el POT y las normas de edificación vigentes.

Velandia y Aschner coinciden en que la responsabilidad no está en estas entidades. “La curaduría, al final, es un validador de lo que la norma permite”, explica Velandia. 

Juan Pablo Aschner, decano de la Facultad de Creación de la Universidad del Rosario, aclara que en el POT “en realidad no hay vacíos legales, hay un marco legal claro”. El problema, según su análisis, es que las exigencias mínimas son bajas, como el área de 18 metros cuadrados para vivienda colectiva que permite tanto el POT como el Decreto 122 de 2023.

Quien sí tiene poder de decisión es el constructor. Desde el Observatorio de Vivienda de Uniandes señalan que, en muchos casos “el desarrollador compra el lote, hace todos los diseños, controla esos diseños en función de una mayor rentabilidad, controla la venta, controla absolutamente todo, y eso no es bueno”.

El presidente de la Sociedad Colombiana de Arquitectos confirma esa versión y explica que, en medio de la dinámica laboral actual, un arquitecto tiene poco margen frente a esos cálculos “y si no hace lo que pide la constructora, simplemente contratan a otro”.

Aschner reparte la responsabilidad y suma a quienes compran y arriendan. “Parte de la culpa de que la vivienda sea tan mala es de nosotros los compradores y arrendadores”. A su juicio, la vivienda no tiene la crítica ni las comparaciones que sí existen en otros mercados, como el de automóviles o electrodomésticos, y el comprador termina creyendo todo lo que dice la publicidad de las constructoras.

El decano, en todo caso, también responsabiliza a “los planificadores y los políticos, que están tomando decisiones erradas para nuestra ciudad”.

Urge actualizar el POT

Velandia reconoce que el POT tiene buenas intenciones y aspectos bien redactados, como las medidas para proteger a los habitantes tradicionales de los barrios que se renuevan, de modo que no terminen desplazados. El problema, explica, es que al diseñarlo no se calculó con suficiente detalle qué iba a pasar cuando se aplicara en la ciudad. “Hoy se nos está saliendo de control el tema”.

Por eso le parece increíble que, casi cinco años después de su expedición, las autoridades no se hayan detenido a revisar la norma. Lo compara con un médico que, en plena operación, nota que algo falla y debe detenerse para corregir el procedimiento. “Es un tema de revisemos la norma, ajustémosla y volvamos al proceso normal”, dice.

Briceño, presidente de la SCA, coincide: “Estamos en mora de evaluar esos impactos del POT” y, según él, no hace falta estudiar mucho para notarlo: “Tenemos las evidencias al salir a la calle y mirar para cualquier lado”.

El caso de la vivienda colectiva, figura que permite habitaciones privadas pequeñas con zonas comunes compartidas, muestra el problema. Según Velandia, la idea tuvo buena intención, pero le faltó detalle: “No son 20 pisos de alcobas de 18 metros y 3 o 4 pisos por allá abajo de colectivos. Eso sería un hotel y, además, un mal hotel”. En los buenos ejemplos del mundo, explica, los espacios privados y los comunes están en el mismo piso y cada grupo no supera las 15 o 18 personas.

Para corregir el rumbo, el docente propone que los proyectos de gran escala (más de 400 o 500 viviendas, o más de 15 o 20 pisos) pasen por una discusión entre academia, constructores, cajas de compensación y vecinos del sector antes de recibir la licencia. “Ahí deberíamos tener otro proceso”, explica.

La norma, agrega, debe ajustarse y actualizarse de forma permanente, porque de lo contrario “vamos a tener normativas de hace 20 años para una ciudad que va evolucionando”.

070 envió preguntas a las secretarías distritales de Planeación y del Hábitat sobre la aplicación del POT y las críticas de varios expertos. Al cierre de esta nota ninguna de las dos entidades respondió.