Buscar vivienda en Bogotá es una cuestión de resignación. Entre junio y julio, el Colectivo Ciudad puso esa idea a votación pública con el “Mundialito de los Edificios Más Feos” de la capital, una convocatoria en redes sociales que llegó a más de 216.000 personas. El ganador fue el proyecto Meridiano 30-26, un angosto edificio de 30 pisos y 732 apartamentos de la constructora Buen Vivir, ubicado entre la avenida Las Américas y la Carrera 30. 

Para muchos, esa construcción tiene proporciones que rompen la escala de lo absurdo, con muros sin puertas ni ventanas de frente a la calle, ausencia de árboles, materiales sin relación con la identidad del sector y algunos apartaestudios que miden solo 21,7 metros cuadrados. Lo grave es que este tipo de diseño es cada vez más frecuente en la ciudad, que crece en altura a un ritmo que no siempre viene acompañado de espacios dignos, aislamiento adecuado o servicios básicos para quienes terminan viviendo ahí.

Lo que muchos llaman simplemente “feo” tiene, en realidad, medición científica. Un estudio de la University of Eastern Finland, de 2023, titulado Happiness in urban green spaces: A systematic literature review encontró correlación entre la felicidad subjetiva y los entornos urbanos con variedad arquitectónica y buena articulación entre lo público y lo privado.

En 2020, la Knight Foundation encuestó a más de 11.000 personas en 26 comunidades de Estados Unidos y documentó cómo la belleza urbana pesa en la cohesión social, incluso más que la seguridad o la oferta educativa.

En Colombia, el Observatorio de Vivienda de la Universidad de los Andes lleva veinte años documentando ese mismo fenómeno. Diego Velandia, su director, habla de “irrenunciables”, condiciones mínimas que ninguna vivienda debería sacrificar, sin importar cuánto cueste el metro cuadrado. Pero esos mínimos rara vez aparecen en la publicidad de los proyectos o en las cifras que celebran el buen momento del sector de la construcción en la ciudad.

La promesa de una ciudad vertical

Según cifras del DANE recogidas por la Secretaría Distrital del Hábitat, el sector de construcción en Bogotá creció 4,9% durante 2025, mientras a nivel nacional se contrajo 2,7%. Las edificaciones representan cerca del 81% de ese crecimiento en el último trimestre del año.

Ese repunte tiene nombres propios. En febrero de 2025, Julio Andrés Pantoja, gerente general de Construcciones Buen Vivir, contó a Portafolio que 2024 había sido el mejor año en la historia de esa compañía, con reservas de compra por $850.000 millones. Su estrategia, explicó, es concentrarse en vivienda de interés social (VIS) con tope, en lotes de “ubicación privilegiada” y proyectos de renovación urbana financiados con subsidios de cajas de compensación.

Cuando le preguntaron por las quejas de posventa (reclamos que hacen los compradores tras recibir su apartamento por fallas de construcción o acabados), no las negó: “Tenemos muchas quejas, eso es una realidad, pero estamos [trabajando] en eso”. Añadió que, en general, “al gremio le falta un poco en la atención a las posventas”.

Pantoja también explicó por qué evitaron subir los precios al tope que permitía la ley durante los últimos tres años. Hacerlo habría implicado que el valor de un apartamento subiera hasta 30 millones de pesos más de lo previsto, algo que muchos compradores no podrían asumir. Prefirió sacrificar margen antes que multiplicar los desistimientos, una decisión que atribuye a que la compañía es relativamente nueva en el mercado.

Detrás de esa oferta hay un argumento que se repite en la publicidad inmobiliaria local: las familias colombianas son cada vez más pequeñas, así que la vivienda también debe serlo.

Pero esa idea no resiste el cruce con los datos. Hernando Zuleta, decano de Economía de la Universidad de los Andes, documentó que los hogares unipersonales representan apenas el 21% del total en la Región Metropolitana de Bogotá, y que son enormemente heterogéneos. Una parte importante corresponde a adultos mayores en estratos bajos y medios que “surgen en contextos de vulnerabilidad económica, baja escolaridad, aislamiento social”, no a jóvenes profesionales que buscan independencia. Los mayores de 60 años pasaron de representar el 3% de la población colombiana a comienzos del siglo XX al 13,2% en 2018.

Detrás de buena parte de este negocio está la Vivienda de Interés Social, conocida como VIS, una categoría que la ley colombiana reserva para familias de menos ingresos, con un precio tope y subsidios de por medio, para que comprar techo propio no sea imposible.

El problema es que ese beneficio, originalmente pensado para proteger a quien menos recursos tiene, también puede servir de atajo a las constructoras, ya que si un apartamento se vende por debajo de ese tope, aunque se reduzca el espacio a su mínima expresión, el proyecto entero queda blindado con ventajas tributarias y normativas.

En el texto Demografía y vivienda en Colombia (2026) Zuleta, junto con Carolina Blanco y Manuela Robayo, documentan justamente ese mecanismo: los microapartamentos se mantienen bajo el tope de la VIS y acceden a esos beneficios “sin que su comercialización esté orientada, en la práctica, a los hogares de menores ingresos”. El subsidio que debería ayudar a una familia pobre a tener casa termina, en la práctica, abaratando un apartamento pequeño que se vende como inversión o como vivienda para la clase media.

Una fracción de esos hogares pequeños, además, no habita vivienda independiente sino que vive en cuartos o inquilinatos informales, lo que significa que el crecimiento demográfico no se traduce automáticamente en demanda real de vivienda formal. 

Reducir el metraje, concluye el estudio, termina generando “reducciones relevantes en privacidad, regulación térmica y confort habitacional (…) Es un sustituto imperfecto de la flexibilidad y la calidad”.

Santiago Martínez Herrera, magíster en Arquitectura de la misma universidad, analizó 60 proyectos de microapartamentos construidos en Bogotá entre los años 2016 y 2020 para confirmar ese patrón desde el diseño: el 66,6% de proyectos tiene penumbra durante casi todo el día por fallas de implantación, es decir, por cómo queda ubicado y orientado un edificio dentro de su lote, sin pensar en el paso del sol o construcciones vecinas. El 58,3% no incluye balcón ni mobiliario diseñado para el espacio reducido. Y el 80% de los residentes encuestados no está conforme con la privacidad de su unidad.

La norma que regula estas viviendas, el Decreto Distrital 80 de 2016, “resulta insuficiente para orientar y exigir estándares o indicadores de habitabilidad”, dice Martínez.

Ese decreto, expedido durante la alcaldía de Enrique Peñalosa, unificó las normas urbanísticas de las Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ) en Bogotá y estableció que el área mínima de una vivienda se calculaba multiplicando el número de alcobas por 15 m². 

Esa exigencia de área se mantuvo como marco de referencia hasta la entrada en vigencia del POT de 2021 (Decreto 555), que actualizó los estándares de habitabilidad y fijó un tope mínimo de 36 m² para toda vivienda nueva.

El estudio encontró también que muchos proyectos evitan la palabra “micro” en su publicidad, aunque cumplan todas las características de un microapartamento. Por el contrario, se anuncian como loft, apartaestudio, coliving o Smart-apt, entre otros nombres.

Los proyectos se concentran especialmente en cinco zonas de la ciudad, encabezadas por Santa Fe (18), Chapinero (16) y Teusaquillo (15), casi siempre cerca de universidades. 

Martínez Herrera concluye que buena parte del mercado responde más al “objetivo de mejorar un nicho de negocio” que a una posibilidad real de que los nuevos dueños habiten esos espacios, y lo ilustra con un anuncio encontrado en su muestra: “Proyecto de inversión, no se puede habitar, solo renta. Aumenta tus ingresos invirtiendo aquí”.

La vida en 30 m²

En el límite entre las localidades de Puente Aranda y Los Mártires, en la carrera 30 con calle 6, la constructora Buen Vivir está levantando el proyecto Andes 30-06, dos torres de 18 pisos que sumarán 351 apartamentos en un lote esquinero que no alcanza a cubrir una cuadra entera.

Un asesor de ventas mostró a Cerosetenta los planos de los dos modelos disponibles, tipo A y tipo B. Ambos tienen 36 metros cuadrados de “área construida”, cifra que se traduce en apenas 30,81 y 30,57 metros cuadrados de área privada real, a un precio que ronda los $304 millones.

“Pero los espacios están muy pegados”, explicó el vendedor al señalar la cocina, lavandería y baño, que quedan contiguos sin ninguna separación. Ese es justamente uno de los irrenunciables que señalan desde el Observatorio de Vivienda de Uniandes, la posibilidad de dividir o unir espacios para ganar flexibilidad en el tiempo, es decir, que una vivienda pueda adaptarse a los cambios de una familia a lo largo de los años, y no quede congelada para siempre en la misma distribución con la que se entregó.

Si en este tipo de proyectos se quiere añadir un balcón, de 5 metros de ancho por apenas 90 centímetros de fondo, el tamaño del área construida sube a 42 metros cuadrados y el precio a $330 millones.

Carolina Blanco, docente del Departamento de Arquitectura de Uniandes y codirectora del Observatorio de Vivienda de la misma universidad, explica que la pandemia demostró el valor real de un balcón funcional para la salud mental, algo que los constructores evitan porque “les va a quitar área interior”.

Este proyecto en específico está a unos 50 metros de la carrera 30, una avenida de alto tráfico, pero no incluye ventanas con aislamiento acústico. “Se entrega solo lo básico”, explicó el asesor, y agregó que una ventana acústica costaría $2 millones adicionales.

Tampoco hay certeza sobre las medidas exactas de cada habitación. Pese a los planos con los que se comercializan estas viviendas, según el asesor, esas dimensiones solo se confirman después de firmar la promesa de compraventa, aunque aclaró que “el comprador puede llevar a un maestro de obra a tomarlas antes de decidir”.

“El apartamento se entrega con piso laminado, paredes estucadas, cocina semi integral y baño semiterminado con tubería a la vista, pero sin mobiliario ni electrodomésticos”, eso es vivienda VIS y, según explicó, no se puede incluir nada adicional, ni en mobiliario, ni en tamaño.

Las zonas comunes, en cambio, se venden como extensas: zona de mascotas, gimnasio, salón de lectura, terrazas y coworking. Blanco ha llamado a esto el “mito de las zonas comunes”, espacios que solo compensan la reducción del área privada si realmente se usan y que en Colombia rara vez se evalúan después de la entrega. 

“Pero en el día a día, estos espacios no nos suplen a menos que realmente se utilicen”, explicó al comparar el modelo con el cohousing europeo, donde sí hay gestión activa detrás de esos espacios compartidos.

Diego Velandia, director del Observatorio de Vivienda de Uniandes, explica por qué ese modelo es legal. Dice que bajo el Decreto Distrital 122 de 2023, que reglamenta los artículos 233, 243 y 384 del POT, es “completamente factible desarrollar viviendas de menos de 36 m² en Bogotá” mediante dos figuras específicas: por un lado, la llamada Vivienda Colectiva (esquemas de co-living) y por otro, las “Soluciones Habitacionales con Servicios”, dirigidas a estudiantes, adultos mayores o soluciones medicalizadas.

Ambas permiten un área habitable privada desde los 18 m², siempre que el proyecto compense con más área comunal (hasta 8,5 m² adicionales por unidad, en cocinas grupales, lavandería compartida o coworking), y con la condición de que esas unidades se clasifiquen como vivienda No VIS/No VIP, sin acceso a subsidios estatales.

Velandia cree que ese diseño normativo quedó incompleto, pues la ley exige un mínimo de cinco unidades para un proyecto de vivienda colectiva, pero no fija un máximo, ni obliga a que las áreas comunes estén en el mismo piso donde vive la gente que debería usarlas. 

Sin esos límites, advierte, el resultado son “torres infinitas de apartaestudios, con servicios compartidos en los primeros pisos o terrazas, que al final terminan volviéndose Airbnb o proyectos para arriendo, que no construyen ni una buena ciudad ni buenas comunidades”.

Puertas adentro, la experiencia de quienes ya habitan ese tipo de proyectos confirma el diagnóstico. El arquitecto William Torres y su esposa Gloria llevan un año arrendando un apartamento de 32 metros cuadrados en Centrik Park, de la constructora Ingeurbe, un conjunto de cinco torres de 20 pisos cada una con un total estimado de 1.170 apartamentos.

Ubicado en la Carrera 38 con calle 15, en el barrio industrial Centenario, William dice que casi todos los espacios están adecuados para “muebles estándar, pequeños”, y que en el cuarto piso, donde viven, “casi no se siente el ruido de la avenida cercana”. Su única queja es que el área en general le parece pequeña para “los modelos de familia”.

Señala también que es una molestia “entrar al apartamento por la cocina y que esté abierta hacia la sala”, algo que atribuye al diseño estándar de este tipo de proyectos más que a un error puntual. A cambio, dice, “la distribución permite que los tres espacios principales reciban buena luz natural durante el día”.

Don Joaquín, de 82 años, vive en uno de los apartamentos “Tipo D” del polémico Meridiano 30-26, con un área aproximada de 21,7 metros cuadrados. En los más de siete meses que tiene desde que se mudó, su principal queja es que “el espacio es pequeño cuando hay más de una persona de visita” y considera que una pareja podría vivir muy apretada ahí. “Yo me amoldo a cualquier situación”, resume, aunque a veces el ruido de los vecinos no lo deja dormir por culpa del grosor de las paredes.

Una vecina del mismo edificio, que pidió no ser identificada, describe una situación más grave: “Hay filtraciones constantes, cortes de agua que se repiten después de cada arreglo, fallas eléctricas”, incluso lámparas fundidas en los pasillos y el parqueadero del sótano varias veces inundado. “Los acabados son nefastos. Apenas pueda entregar, me voy”.

Vecinos del sector que conviven con la sombra de ese edificio coinciden en el reclamo por una mejor estética para la ciudad. María Galindo dice que el Meridiano le tapa la vista a las montañas y llama a sus unidades “apartamentos microscópicos”. Otro vecino, José David, dice que “las cajas de fósforos reemplazan la posibilidad de hacer vivienda digna y relacionada con su entorno”.

La misma constructora tiene otro proyecto que despierta quejas similares: Héroes 79st, cerca de la autopista Norte con calle 80. “Cuando paso por uno de los mejores escenarios de la ciudad con vista hacia los cerros y encuentro este edificio siento una profunda inconformidad por nuestro modelo de ciudad”.

“Es increíble que lo permitan las normas, y que a promotores y arquitectos les parezca una buena opción, dejando de lado su impacto en múltiples sentidos”, añaden.

¿De quién es la culpa?

Para el profesor Diego Velandia, el problema no está tanto en las curadurías urbanas como en la norma que aplican. “No se puede hablar que la curaduría tiene una gran responsabilidad porque en realidad el curador es un veedor”, explica.

En Bogotá, los índices de construcción permiten hasta siete veces el área del lote, lo que habilita edificios de 25 a 30 pisos en sectores donde el perfil vial no está pensado para esa altura. Velandia cita proyectos de la constructora Buen Vivir como ejemplos que “están operando tres o cuatro veces la altura promedio” de su entorno.

Ese índice tiene un nombre específico: el tope que fija el artículo 304 del POT vigente (Decreto Distrital 555 de 2021) para proyectos de renovación urbana que se desarrollen sobre una manzana completa.

El POT establece, en su artículo 384, un estándar de habitabilidad de 18 metros cuadrados por habitación, con un “área mínima habitable” de 36 m² para vivienda nueva. Si bien la norma indica expresamente que esa medida debe calcularse sobre el espacio neto que “efectivamente se puede ocupar o morar” (excluyendo muros), en 2024 una nueva reglamentación distrital flexibilizó ese criterio. 

El cambio normativo levantó una fuerte polémica y, de hecho, la concejala Heidy Sánchez lo denunció como un despropósito para la calidad de vida de los bogotanos y una “decisión política” para favorecer los intereses de empresas constructoras.

Carolina Blanco explica que, para licencias otorgadas antes de 2021, “no se había fijado legalmente un límite” de área mínima. En la práctica, esa flexibilización explica por qué proyectos como Andes 30-06 pueden anunciar legalmente la cifra de “36 metros cuadrados”, a pesar de que el comprador reciba apenas 30,81 m² de área privada real: el asesor de ventas confirmó que se trata de vivienda VIS, y ese metraje coincide con el criterio flexibilizado del artículo 384.

El debate sobre el espacio interior se complementa con alarmas sobre el impacto exterior de las edificaciones. Blanco reconoce que la actualización normativa del POT incluyó, como novedad, estudios volumétricos pensados para modelar cómo debería crecer la ciudad en altura antes de aprobar cada proyecto, pero considera que el esfuerzo se quedó corto. “En la manera como se está sugiriendo y posibilitando la densidad, lo que está haciendo es generando la posibilidad de que aparezcan (edificios) que no le convienen a la ciudad”, advierte.

Frente al papel de las curadurías, la docente dice que “es un negocio” y explica que su función se limita a verificar que se cumplan los metros y aislamientos que exige la norma, sin margen para objetar mucho más.

Aunque quisieran pedir algo distinto, afirma, tienen la excusa de que el proyecto “está legalizado”. Según ella, como sus observaciones no son vinculantes, los curadores terminan revisando solo cifras. “Si empiezan a medir, todo se vuelve ajeno a lo que es el vivir”.

Ambos arquitectos coinciden en que el verdadero cambio no depende de las curadurías, sino de la norma. Velandia recuerda que, después de que París inaugurara en 1973 la polémica Torre Montparnasse de 210 metros y 59 pisos, la ciudad decidió fijar en 1977 un límite estricto de altura de 37 metros en buena parte de su territorio. “Aquí debería pasar algo así. Una revisión de si esos índices a los que le estamos apostando realmente son buenos para toda la ciudad”.

Blanco propone “alta densidad en baja altura”, un modelo que permite alojar tantas personas como una torre, pero repartidas en edificios más bajos y mejor integrados a la calle. “Eso está absolutamente fuera del radar de los constructores”, advierte, porque los sistemas constructivos en concreto hacen más rápido y más barato construir hacia arriba. 

Para ella, esas discusiones “se tienen que elevar a las instancias que manejan los proyectos de ley”, porque ni las universidades ni las curadurías tienen, por sí solas, el poder de cambiar el modelo.

Ese vacío normativo tiene también un respaldo médico y jurídico. Juan Carlos García, investigador en salud pública de la Universidad Nacional, documenta que el hacinamiento facilita la transmisión de tuberculosis, meningitis e infecciones respiratorias agudas, y que la falta de privacidad afecta negativamente el desarrollo de los niños, incluyendo su desempeño académico. 

En su libro Habitabilidad de la vivienda: una perspectiva de salud (2017), García explica que muchas de las enfermedades asociadas al hacinamiento son consecuencia del estrés y la “sobrecarga neurosensorial”, que se manifiestan como reacciones fisiológicas de tipo compensativo-adaptativo en el cuerpo de quien las padece.

La privacidad, insiste, no es un lujo sino una condición básica para el desarrollo de la personalidad. Por eso, separar los espacios por sexo, edad o parentesco facilita actividades tan elementales como dormir, cambiarse de ropa o estudiar, y contribuye directamente a la salud mental de una familia.

Pero cuando esa separación no existe “la tensión entre las personas tiende a incrementarse y los riesgos psicosociales por el ambiente estresante son cada vez mayores”. En sus casos de estudio más extremos, la ausencia de privacidad y tranquilidad en el hogar termina asociada a violencia intrafamiliar y situaciones de abuso sexual, especialmente cuando hay niños de por medio.

ONU-Hábitat considera que una vivienda ofrece espacio vital suficiente cuando aloja menos de cuatro personas por cuarto disponible, un umbral que rara vez se menciona en la publicidad de estos proyectos.

Desde la organización Dejusticia recuerdan que la vivienda digna es un derecho constitucional en Colombia desde el artículo 51 de la Constitución, y que la ONU exige, entre otras condiciones, que el costo de una vivienda no supere el 30 por ciento del ingreso de un hogar.

Advierten, además, que la falta de habitabilidad termina generando mayores costos para el Estado y la sociedad en general, argumento que rara vez entra en la conversación sobre cifras récord de ventas.

Dejusticia también documenta que esa desigualdad tiene una cara ambiental: en localidades como Ciudad Bolívar, Bosa y Kennedy se registran las peores concentraciones de material particulado en el aire de Bogotá, y quienes menos ganan son también quienes más tiempo pasan expuestos durante sus desplazamientos diarios en transporte público.

La organización insiste en que Colombia ha evaluado históricamente la vivienda como un objeto aislado, sin mirar el hábitat que la rodea, como parques, colegios, transporte y arborización.

Según la Encuesta de Percepción Ciudadana de Bogotá Cómo Vamos, el 52,2% de los bogotanos vive hoy en arriendo o subarriendo, frente a un 34,3% con vivienda propia. La mayoría de la ciudad, en otras palabras, habita espacios sobre los que tiene poca o ninguna capacidad de decisión.

Piedad Bonnett escribió sobre el Meridiano 30-26 que el resultado de vivir en unidades tan reducidas “es la deshumanización en lo más básico de un ser humano: la forma en que vive”. El Colectivo Ciudad, que organizó el torneo donde ese mismo edificio resultó ganador, insiste en que las decisiones sobre qué se construye, dónde y con qué materiales quedan casi siempre en manos de las constructoras, mientras el vecino que va a vivir el resto de su vida junto a un edificio que le tapa el sol no tiene, casi nunca, un lugar en esa conversación.

Cerosetenta buscó a Construcciones Buen Vivir para conocer su posición sobre las críticas de habitabilidad y sus protocolos de atención a quejas de posventa. Enviamos un cuestionario por escrito y radicamos una PQR ante la compañía, pero al cierre de esta nota no recibimos respuesta.